Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel Dönüşümü; “ Çökme ve bozulma olan kentsel mekanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarını kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünü” olarak tanımlayabiliriz.
Türkiye’de ve özellikle İstanbul’da kentsel dönüşüm süreci, çeşitli yasal düzenlemeler ve yerel yönetimlerin stratejileriyle şekillenen bir süreçtir. Bu süreç genellikle eski ve riskli binaların yıkılıp yerine yeni, daha sağlam ve modern yapılar inşa edilmesi hedeflenir.
İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
İstanbul’da dönüşüm süreci riskli yapı tespitiyle başlar, maliklerin üçte iki çoğunlukla aldığı kararla devam eder. Sonraki adımda müteahhit seçilir ve inşaat başlar. Süreç teknik olduğu kadar hukuki de olduğundan, uzman desteği almak gerekir. Kentsel dönüşüm sürecinin nasıl işlediği şu adımlarla özetlenebilir:
- Riskli Alanların Tespiti: İstanbul’daki kentsel dönüşüm, öncelikle riskli alanların ve yapıların tespit edilmesiyle başlar. Bu, afet riski taşıyan veya kötü durumda olan binaların belirlenmesi için yapılan denetimler sonucunda yapılır. Türkiye’deki 6306 sayılı “Afet Riskli Yapıların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile riskli yapılar belirlenir.
- İmar Planı Değişiklikleri: Belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçebilmesi için imar planı değişiklikleri yapabilir. Bu değişiklikler, yapılaşma yoğunluğunu, yeşil alanları ve diğer altyapı ihtiyaçlarını göz önünde bulundurarak yapılır.
- Kentsel Dönüşüm Projeleri: Riskli alanlar belirlendikten sonra, inşaat firmaları ve yerel yönetimler bu alanlarda dönüşüm projeleri hazırlar. Çoğu zaman, mülk sahipleriyle anlaşmalar yapılır ve onlara yeni konutlar ya da ticari alanlar sunulur.
- İlgili Projelerin Uygulama Aşaması: Mülk sahipleriyle yapılan anlaşmalara dayanarak, eski binalar yıkılır ve yerine yenileri yapılır. Bu süreçte, genellikle devlet ve özel sektör ortaklaşa çalışır. İstanbul gibi büyük şehirlerde bu tür projeler büyük ölçekli olup, altyapı iyileştirmeleri, yeşil alan artışı gibi yan projeleri de içerir.
- Hukuki Süreçler: Kentsel dönüşüm sürecinde hukuki düzenlemeler oldukça önemlidir. İmar planı değişiklikleri, mülk sahiplerinin haklarının korunması ve proje alanında yaşayanların mağdur olmamaları için çeşitli yasal düzenlemeler yapılır. Mülk sahipleriyle anlaşmazlık durumunda, uzlaşma yolu veya mahkeme yoluyla çözüm arayabilir.
- Devlet Destekleri ve Teşvikler: Kentsel dönüşüm sürecinde, hem devlet hem de yerel yönetimler mülk sahiplerine çeşitli mali destekler ve teşvikler sunabilir. Örneğin, inşaat için kredi desteği veya vergi indirimleri gibi avantajlar sağlanabilir.
Kentsel Dönüşümde Avukatın Rolü Nedir?
Kentsel dönüşüm avukatı, kentsel dönüşüm sürecine ilişkin hukuki işlemlerde uzmanlaşmış, müvekkillerine bu alandaki haklarını koruma ve yasal süreçleri doğru yönetme konusunda danışmanlık ve temsil hizmeti sunan hukuk profesyonelidir. Bu avukatlar, hem bireysel mülk sahiplerine hem de müteahhit firmalara, site yönetimlerine, kooperatiflere ve yatırımcılara hukuki destek sağlar.
Kentsel Dönüşüm Avukatının Görev ve Sorumlulukları
- Hukuki Danışmanlık Verme:
Avukat, maliklerin haklarını ve yükümlülüklerini detaylı şekilde açıklar, sürecin nasıl işleyeceğini anlatır. 6306 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu gibi mevzuatlar ışığında hukuki yol haritası oluşturur.
- Sözleşme Hazırlama ve İnceleme:
Kentsel dönüşümde en kritik aşamalardan biri, malik ile müteahhit arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Avukat, bu sözleşmenin malik lehine olması için gerekli hukuki kontrolleri yapar veya sözleşmeyi baştan hazırlar.
- Ortak Karar Protokollerinin Hazırlanması:
Maliklerin 2/3 çoğunluğuyla alınacak kararların usule uygun şekilde hazırlanması, tebliğ edilmesi ve tutanak altına alınmasında avukat aktif rol oynar.
- Riskli Yapı Süreci Takibi:
Riskli yapı tespiti, itiraz süreci ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı nezdindeki işlemlerin yürütülmesinde müvekkil adına başvurular yapılır ve süreç takip edilir.
- Dava ve İtiraz Süreçlerinde Temsil:
Malikler arasında anlaşmazlık olması halinde, ortaklık giderme (izale-i şuyu) davaları,
2/3 çoğunlukla alınan kararlara karşı açılan iptal davaları,
Müteahhitin sözleşmeye aykırı davranması durumunda fesih ve tazminat davaları gibi süreçlerde avukat, müvekkilini temsil eder.
- Tapu ve İmar İşlemleri Takibi:
Yeni yapı tamamlandığında tapu tescili, kat irtifakı kurulması, arsa paylarının yeniden belirlenmesi gibi işlemlerin takibi yapılır.
- Uzlaşma Süreçlerinde Arabuluculuk Rolü:
Avukat, taraflar arasında uzlaşma sağlanabilmesi için arabulucu yaklaşımıyla çözüm üretir; dava açılmadan önce hak kaybını önlemeye çalışır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını müteahhide devrederek, karşılığında inşa edilecek yapıdan belirli bağımsız bölümler almasını öngören bir anlaşmadır. Bu sözleşmeler, arsa sahipleri ve müteahhitler arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler doğurur,
Sözleşme Hazırlığında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
- Sözleşmenin Detaylı ve Açık Olması: Tarafların hak ve yükümlülükleri net bir şekilde belirtilmelidir. Özellikle arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü ve özellikleri ayrıntılı olarak tanımlanmalıdır.
- İnşaatın Tamamlanma Süresi ve Teslim Tarihi: İnşaatın ne zaman başlayacağı ve hangi tarihte tamamlanacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Teslim tarihinin belirli bir olaya (örneğin, yer teslimi) bağlanması durumunda, bu olayın gerçekleştiğine dair yazılı bir tutanak tutulması faydalıdır.
- Müteahhidin Güvenilirliği ve Yetkinliği: Müteahhidin geçmiş projeleri, mali durumu ve teknik yeterliliği araştırılmalıdır. Şirketin daha önceki projeleri zamanında ve eksiksiz tamamlayıp tamamlamadığı incelenmelidir.
- Tapu ve İmar Durumunun İncelenmesi: Arsanın tapu kaydında ipotek, haciz gibi kısıtlamaların olup olmadığı kontrol edilmeli ve güncel imar durumu araştırılmalıdır. Bu, inşaatın yasal olarak mümkün olup olmadığını belirlemek için kritiktir.
- Cezai Şartlar ve Temerrüt Durumları: Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak cezai şartlar ve temerrüt hükümleri sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Örneğin, inşaatın gecikmesi halinde müteahhidin ödeyeceği tazminat miktarı gibi.
- Malzeme Kalitesi ve Teknik Şartnameler: İnşaatta kullanılacak malzemelerin kalitesi ve standartları sözleşmede detaylandırılmalıdır. Bu, inşaatın beklenen kalite ve güvenlik standartlarına uygun olmasını sağlar.
- Noter Onayı ve Resmi Şekil Şartı: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Aksi takdirde, sözleşme geçersiz sayılabilir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti, bir binanın depreme karşı dayanıklılığını değerlendiren ve gerekli önlemlerin alınmasını sağlayan önemli bir süreçtir. Bu tespit, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında yürütülmektedir.
Riskli Yapı Tespiti Süreci:
- Başvuru: Binanın malikleri veya kanuni temsilcileri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum veya kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespiti talebinde bulunabilirler.
- İnceleme: Yetkili kuruluş, binadan beton ve donatı örnekleri alarak mühendislik analizleri yapar. Bu analizler sonucunda binanın risk durumu belirlenir.
- Raporlama: Hazırlanan rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
Bakanlığı’nın sistemine iletilir. Eğer bina riskli olarak tespit edilirse, bu durum tapu kaydına işlenir ve maliklere tahliye ve yıkım için belirli bir süre verilir.
Haklarınız:
İtiraz Hakkı: Riskli yapı tespitine karşı, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde ilgili müdürlüğe itiraz edebilirsiniz.
Güçlendirme Talebi: Eğer bina riskli olarak tespit edilirse, yıkım yerine güçlendirme yapılmasını talep edebilirsiniz. Bu durumda, teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunu kanıtlayan bir rapor sunmanız ve kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayını almanız gerekmektedir.
Kira Yardımı: Riskli yapının tahliyesi durumunda, belirli şartlar altında devlet tarafından kira yardımı alabilirsiniz. Bu yardımın süresi ve miktarı, binanın bulunduğu alana ve diğer faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterir.
Müteahhit ile Yapılan Anlaşmalarda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Müteahhit ile yapılan anlaşmalar, inşaat projelerinin başarılı ve sorunsuz ilerlemesi için kritik öneme sahiptir. Bu tür sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:
- Sözleşmenin Açık ve Detaylı Olması: Tarafların hak ve yükümlülükleri net bir şekilde belirtilmelidir. Özellikle arsa sahibine ve müteahhide düşen bağımsız bölümlerin sayısı, konumu ve özellikleri ayrıntılı olarak tanımlanmalıdır.
- İnşaatın Başlama ve Bitiş Tarihleri: İnşaata başlama ve bitiş süreleri sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Sürelerin, ruhsat alma tarihine bağlanması yerine, sözleşme imza tarihinden itibaren başlatılması, olası gecikmelerin önüne geçmek açısından önemlidir.
- Teslim Süresi ve İskan Alımı: İnşaatın tamamlanma ve iskan alınma süreleri net olarak belirtilmelidir. Belirsizliklerin önüne geçmek için bu tarihler kesin ve şüpheye yer bırakmayacak şekilde yazılmalıdır.
- Müteahhidin Güvenilirliği: Müteahhidin geçmiş projeleri, mali durumu ve referansları araştırılmalıdır. İmza yetkisi olan kişilerle işlem yapıldığından emin olunmalı ve firmanın önceki çalışmaları incelenmelidir.
- Ödeme Planı ve Hakedişler: Ödeme takvimi, inşaatın ilerleme seviyesine göre düzenlenmelidir. Örneğin, kaba inşaat bitmeden toplam bütçenin yarısından fazlasının ödenmemesi gibi düzenlemeler yapılmalıdır.
- Cezai Şartlar ve Fesih Koşulları: Sözleşmede, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak cezai şartlar ve sözleşmenin fesih koşulları açıkça belirtilmelidir. Bu, olası anlaşmazlıklarda tarafların haklarını korur.
- Teknik Şartname ve Malzeme Kalitesi: Kullanılacak malzemelerin markaları, modelleri ve kaliteleri teknik şartnamede ayrıntılı olarak belirtilmelidir. Bu, inşaatın kalitesini ve tarafların beklentilerini karşılamasını sağlar.
- Gecikme Durumunda Cezalar: İnşaatın belirlenen sürede tamamlanmaması durumunda uygulanacak günlük veya haftalık cezai şartlar sözleşmede yer almalıdır. Bu, müteahhidi projeyi zamanında bitirmeye teşvik eder.
- Mücbir Sebeplerin Tanımı: Doğal afetler, savaş, grev gibi kontrol dışı gelişebilecek durumların sözleşmeye etkisi ve bu durumlarda tarafların yükümlülükleri sözleşmede tanımlanmalıdır.
- Sigorta ve Güvenceler: İnşaat süresince oluşabilecek kazalar, hasarlar veya üçüncü şahıslara verilebilecek zararlar için sigorta yaptırılması ve bu sigortanın kapsamı sözleşmede belirtilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Yağmur Atalay
Kentsel dönüşüm Avukatı Yağmur ATALAY hukuki danışmanlık hizmeti almak için Google haritalardan adresimize veya web sitemizden iletişim kanallarımıza erişebilirsiniz. Avukat olarak, şirketlerin hukuki süreçlerini doğru bir şekilde yönetmek ve ticari risklerini minimize etmek için yanınızdayız. Ticari sözleşmelerden uyuşmazlık çözümüne, şirket kuruluşlarından dava takibine kadar geniş bir yelpazede hizmet veriyoruz. Avukat desteğimizle iş dünyasındaki hedeflerinize güvenle ulaşabilirsiniz. Aday avukatı ekibimiz, yalnızca sorunları çözmekle kalmayıp, önleyici hukuk stratejileri geliştirerek işlerinizi güvence altına alır. Avukat ihtiyacınızda hızlı, etkili ve sonuç odaklı yaklaşımlar sunuyoruz. Avukat olarak, hukuki güvence ve iş süreçlerinizi kolaylaştırma konularında profesyonel desteğimizle yanınızdayız.
Avukat Yağmur ATALAY’a ulaşmak için. Aşağıdaki iletişim bilgilerini kullanabilirsiniz:
- Telefon numarası: +90(542) 414 98 43
- E posta adresi: info@yagmuratalay.av.tr
İlginizi Çekebilir
TUZLA AVUKAT- 0 542 414 98 43
Posted on
