KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel Dönüşüm Avukatını açıklamadan önce kentsel dönüşümün ne olduğuna bakmak gerekmektedir. Kentsel Dönüşüm; “ Çökme ve bozulma olan kentsel mekanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarını kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünü” olarak tanımlayabiliriz.

Türkiye’de ve özellikle İstanbul’da kentsel dönüşüm süreci, çeşitli yasal düzenlemeler ve yerel yönetimlerin stratejileriyle şekillenen bir süreçtir. Bu süreç genellikle eski ve riskli binaların yıkılıp yerine yeni, daha sağlam ve modern yapılar inşa edilmesi hedeflenir. Kentsel dönüşüm sürecinin nasıl işlediği şu adımlarla özetlenebilir:

1. Riskli Alanların Tespiti: İstanbul’daki kentsel dönüşüm, öncelikle riskli alanların ve yapıların tespit edilmesiyle başlar. Bu, afet riski taşıyan veya kötü durumda olan binaların belirlenmesi için yapılan denetimler sonucunda yapılır. Türkiye’deki 6306 sayılı “Afet Riskli Yapıların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile riskli yapılar belirlenir.
2. İmar Planı Değişiklikleri: Belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçebilmesi için imar planı değişiklikleri yapabilir. Bu değişiklikler, yapılaşma yoğunluğunu, yeşil alanları ve diğer altyapı ihtiyaçlarını göz önünde bulundurarak yapılır.
3. Kentsel Dönüşüm Projeleri: Riskli alanlar belirlendikten sonra, inşaat firmaları ve yerel yönetimler bu alanlarda dönüşüm projeleri hazırlar. Çoğu zaman, mülk sahipleriyle anlaşmalar yapılır ve onlara yeni konutlar ya da ticari alanlar sunulur.
4. İlgili Projelerin Uygulama Aşaması: Mülk sahipleriyle yapılan anlaşmalara dayanarak, eski binalar yıkılır ve yerine yenileri yapılır. Bu süreçte, genellikle devlet ve özel sektör ortaklaşa çalışır. İstanbul gibi büyük şehirlerde bu tür projeler büyük ölçekli olup, altyapı iyileştirmeleri, yeşil alan artışı gibi yan projeleri de içerir.
5. Hukuki Süreçler: Kentsel dönüşüm sürecinde hukuki düzenlemeler oldukça önemlidir. İmar planı değişiklikleri, mülk sahiplerinin haklarının korunması ve proje alanında yaşayanların mağdur olmamaları için çeşitli yasal düzenlemeler yapılır. Mülk sahipleriyle anlaşmazlık durumunda, uzlaşma yolu veya mahkeme yoluyla çözüm arayabilir.
6. Devlet Destekleri ve Teşvikler: Kentsel dönüşüm sürecinde, hem devlet hem de yerel yönetimler mülk sahiplerine çeşitli mali destekler ve teşvikler sunabilir. Örneğin, inşaat için kredi desteği veya vergi indirimleri gibi avantajlar sağlanabilir.

İstanbul’daki kentsel dönüşüm projeleri özellikle deprem riski göz önünde bulundurularak büyük bir öneme sahiptir. Şehirdeki çok katlı, eski binaların yoğunluğu, bu tür dönüşüm projelerinin hızlı ve dikkatli bir şekilde yürütülmesini zorunlu kılmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hukuki Boyut

Kentsel dönüşüm, özellikle afet riski taşıyan bölgelerde yaşam güvenliğini artırmak ve sağlıksız yapılaşmayı ortadan kaldırmak amacıyla uygulanan, çok yönlü ve uzun soluklu bir süreçtir. Bu sürecin en önemli bileşenlerinden biri, kuşkusuz hukuki zemindir. Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları; yasal dayanaklar, imar düzenlemeleri, tapu işlemleri ve mülkiyet hakları çerçevesinde şekillenmektedir.

1. Yasal Dayanaklar: 6306 Sayılı Kanun ve İlgili Mevzuat

Kentsel dönüşümün temelini oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiştir. Bu kanun, riskli yapıların ve afet riski altındaki alanların belirlenmesi, boşaltılması, yıkımı ve yeniden inşasını düzenler. Kanun, dönüşüm sürecinde maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun onayını yeterli görerek sürecin tıkanmasını önlemeyi hedefler.

Bu kanuna ek olarak süreçte;

• 3194 sayılı İmar Kanunu (imar planları ve yapı ruhsatı işlemleri),
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (kat malikleri arası karar alma süreçleri),
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mülkiyet, ortaklık ve tasfiye işlemleri) gibi mevzuatlar da uygulama alanı bulur.

2. Tapu ve Mülkiyet Boyutu

Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyetin devri, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi ve yeniden tesis edilmesi önemli hukuki aşamalardır. Riskli yapı kararı alındıktan sonra maliklere bildirim yapılır; dönüşüm için 2/3 çoğunlukla alınan karar doğrultusunda işlem yapılır. Karara katılmayan maliklerin hisseleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ya da TOKİ tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınabilir.

Yeni yapı tamamlandığında, maliklere yeni bağımsız bölümler üzerinden kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmak suretiyle tapu tescil işlemleri yapılır. Bu süreçte pay oranları ve hak sahiplikleri yeniden düzenlenir. Tapu kayıtlarının güncellenmesi, arsa payı uyuşmazlıkları ve tescil işlemleri sıklıkla karşılaşılan hukuki meseleler arasındadır.

3. İmar Düzenlemeleri

Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını değil, aynı zamanda bölgenin imar planlarıyla yeniden düzenlenmesini de içerir. 3194 sayılı İmar Kanunu doğrultusunda;

• Mevcut imar hakları yeniden değerlendirilir,
• Yoğunluk, yükseklik ve kullanım amacı gibi kriterler planlarla belirlenir,
• Gerekli altyapı ve sosyal donatı alanları (yeşil alan, otopark, yol vb.) planlanır.

Bu düzenlemeler, hem kamu yararı hem de maliklerin haklarının dengeli biçimde gözetilmesini amaçlar. Ancak plan değişiklikleri sırasında ortaya çıkan hak kayıpları ya da mağduriyet iddiaları, idari yargıya taşınabilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Kimdir, Ne Yapar?

Kentsel dönüşüm avukatı, kentsel dönüşüm sürecine ilişkin hukuki işlemlerde uzmanlaşmış, müvekkillerine bu alandaki haklarını koruma ve yasal süreçleri doğru yönetme konusunda danışmanlık ve temsil hizmeti sunan hukuk profesyonelidir. Kentsel dönüşüm avukatları, hem bireysel mülk sahiplerine hem de müteahhit firmalara, site yönetimlerine, kooperatiflere ve yatırımcılara hukuki destek sağlar.

Kentsel Dönüşüm Avukatının Görev ve Sorumlulukları

1. Hukuki Danışmanlık Verme:
   Kentsel dönüşüm avukatı, maliklerin haklarını ve yükümlülüklerini detaylı şekilde açıklar, sürecin nasıl işleyeceğini anlatır. 6306 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu gibi mevzuatlar ışığında hukuki yol haritası oluşturur.
2. Sözleşme Hazırlama ve İnceleme:
   Kentsel dönüşümde en kritik aşamalardan biri, malik ile müteahhit arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kentsel dönüşüm avukatı, bu sözleşmenin malik lehine olması için gerekli hukuki kontrolleri yapar veya sözleşmeyi baştan hazırlar.
3. Ortak Karar Protokollerinin Hazırlanması:
   Maliklerin 2/3 çoğunluğuyla alınacak kararların usule uygun şekilde hazırlanması, tebliğ edilmesi ve tutanak altına alınmasında avukat aktif rol oynar.
4. Riskli Yapı Süreci Takibi:
   Riskli yapı tespiti, itiraz süreci ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı nezdindeki işlemlerin yürütülmesinde müvekkil adına başvurular yapılır ve süreç takip edilir.
5. Dava ve İtiraz Süreçlerinde Temsil:

1. • Malikler arasında anlaşmazlık olması halinde, ortaklık giderme (izale-i şuyu) davaları,
   • 2/3 çoğunlukla alınan kararlara karşı açılan iptal davaları,
   • Müteahhitin sözleşmeye aykırı davranması durumunda fesih ve tazminat davaları gibi süreçlerde avukat, müvekkilini temsil eder.

6. Tapu ve İmar İşlemleri Takibi:
   Yeni yapı tamamlandığında tapu tescili, kat irtifakı kurulması, arsa paylarının yeniden belirlenmesi gibi işlemlerin takibi yapılır.
7. Uzlaşma Süreçlerinde Arabuluculuk Rolü:
   Avukat, taraflar arasında uzlaşma sağlanabilmesi için arabulucu yaklaşımıyla çözüm üretir; dava açılmadan önce hak kaybını önlemeye çalışır.

Kimler Kentsel Dönüşüm Avukatına Başvurmalı?

• Binası riskli yapı ilan edilen mülk sahipleri,
• Müteahhitle sözleşme yapmak isteyen apartman sakinleri,
• 2/3 çoğunlukla alınan karara karşı çıkan azınlık maliklerden biri,
• Müteahhitlerle hukuki sorun yaşayan site yönetimleri,
• Tapu ve imar işlemlerinde hukuki destek arayanlar.

İstanbul’da Kentsel Dönüşümün Özellikleri

1. Riskli Alanlar ve Yoğun Bölgeler

İstanbul, Türkiye’nin en fazla nüfus yoğunluğu bulunan ve aynı zamanda deprem riski taşıyan şehirlerinden biri olması nedeniyle kentsel dönüşüm süreçleri oldukça kritik bir rol oynamaktadır. Riskli alanlar ve yoğun bölgelerde dönüşüm projeleri, genellikle şu faktörlere dayanır:

• Deprem Riski: İstanbul, Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerinde yer aldığından, yerleşim alanlarında eski ve dayanıksız yapılar büyük bir tehlike oluşturur. 1999 İzmit Depremi’nin ardından bu konuda farkındalık artmış ve kentsel dönüşüm çalışmaları hız kazanmıştır. Deprem riski taşıyan eski binaların yıkılması ve yeniden inşa edilmesi amacıyla dönüşüm süreçleri hızlandırılmaktadır.
• Eski Yapı Stoku: İstanbul’daki birçok semt, 1980’ler ve öncesinde inşa edilmiş yapılarla doludur. Bu yapılar, günümüzün inşaat standartlarına uymamaktadır ve çoğu afet riski taşır. Özellikle Fatih, Beyoğlu, Kadıköy, Üsküdar gibi merkezi ve eski bölgelerde, bu yapılar kentsel dönüşüm alanlarına dahil edilmiştir.
• Yoğun Nüfus: İstanbul, sürekli göç alan bir şehir olduğu için nüfus yoğunluğu oldukça fazladır. Yoğun bölgelerdeki yapılaşma, sosyal altyapı ve yeşil alanların eksikliği gibi sorunlar ortaya çıkar. Bu nedenle, sadece deprem riski değil, yaşam kalitesini artıracak projeler de büyük önem taşır.

2. Belediyelerin Uygulamaları ve Farklar

İstanbul’da kentsel dönüşüm süreçlerinde farklı belediyelerin uygulamaları, şehirdeki ekonomik ve sosyal farklılıkları yansıtan çeşitlilik göstermektedir. Her belediye, kendi sınırlarında yer alan bölgeler için ayrı stratejiler geliştirebilir. Başlıca farklılıklar şunlardır:

• Yerel İhtiyaçlara Göre Projeler:

• • Belediyeler, ilçelerine göre farklı kentsel dönüşüm projeleri uygularlar. Örneğin, Kadıköy gibi merkezî ilçelerde daha lüks ve ticari odaklı dönüşüm projeleri uygulanırken, Gaziosmanpaşa veya Bağcılar gibi daha düşük gelirli bölgelerde sosyal konut projeleri ön plana çıkmaktadır.
  • Fatih ve Beyoğlu gibi tarihi ve turistik bölgelerde dönüşüm projeleri, hem yapısal yenileme hem de turizm odaklı dönüşüm şeklinde planlanmıştır.

• Hızlı Uygulama ve Yasal Düzenlemeler:

• • Bazı belediyeler dönüşüm sürecini hızlandırmak amacıyla, yerel yönetimlerin imara dair kararlar üzerinde daha fazla yetki devralmalarını sağlamıştır. Özellikle Beşiktaş, Şişli, Bakırköy gibi metropol bölgelerinde dönüşüm, devletle belediye arasında güçlü bir iş birliği ile yapılmaktadır.
  • Belediye, dönüşüm projelerinde kamulaştırma ya da mülkiyet devri gibi hukuki süreçleri daha hızlı bir şekilde yönetebilir. Belediyeler bu konuda maliklerle anlaşmazlıkları çözmek için arabuluculuk yöntemleri ve çeşitli destekler sunar.

• Sosyal Konut Üretimi ve Hedefler:

• • İstanbul’daki bazı belediyeler, kentsel dönüşüm projelerinin sosyal adalet ve eşitlik sağlamak adına daha çok sosyal konut üretimine yönelmiştir. Örneğin, Başakşehir, Küçükçekmece gibi ilçelerde yerel yönetimler, düşük gelirli aileler için uygun fiyatlı konut projeleri gerçekleştirmeye çalışmaktadır.
  • Belediyeler, kentsel dönüşüm sırasında, alt yapıyı güçlendirme, yeşil alanları artırma ve sosyal hizmetleri geliştirme gibi unsurlara da dikkat etmektedirler.

• Proje Yatırımları ve Kamusal Alanlar:

• • Belediyeler, kentsel dönüşüm projelerinde sadece konut yapımıyla sınırlı kalmaz, aynı zamanda kamu alanları, yeşil alanlar, okullar, hastaneler, ulaşım altyapıları gibi temel hizmetlerin iyileştirilmesini de hedefler. Örneğin, Üsküdar, Ümraniye gibi gelişen semtlerde kentsel dönüşüm, ulaşım projeleriyle desteklenmiştir.

• İnşaat Firmalarıyla Ortaklıklar:

• • Belediye ve özel sektör işbirliği, kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesinde önemli bir rol oynar. Bazı belediyeler, TOKİ ve özel inşaat firmalarıyla ortaklık yaparak büyük ölçekli projeler gerçekleştirebilirler.

Kentsel Dönüşümde Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

1. Kat Malikleri Arası Anlaşmazlıklar

Kentsel dönüşüm projeleri, genellikle birden fazla kat malikinin bir arada bulunduğu binalarda uygulanır. Bu durum, kat malikleri arasında çeşitli anlaşmazlıklara yol açabilir. Başlıca hukuki sorunlar şunlardır:

• Çoğunluk Kararına İtirazlar:
  6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm sürecinin başlatılabilmesi için kat malikleri arasında üçte iki çoğunluğun sağlanmasını şart koşar. Ancak, karara katılmayan maliklerin itirazı durumunda, süreç tıkanabilir. Bu gibi durumlar, yargı yoluyla çözülmesi gereken hukuki ihtilaflar doğurabilir. Kat maliklerinden biri veya birkaçı, dönüşüm kararına karşı dava açabilir.
• Arsa Payı ve Mülkiyet Hakları:
  Kat malikleri arasında arsa payı dağılımı, paydaşlık hakları veya yeniden inşa edilen bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet payları ile ilgili sorunlar yaşanabilir. Özellikle, eski binalarda arsa payları belirsiz veya adaletsiz olabilir, bu da hukuki anlaşmazlıkları artırır.
• Sözleşme Hükümleri ve Kararların Uygulanması:
  Kat malikleri arasındaki sözleşmelerin hukuki geçerliliği, proje kapsamı, yükümlülükler ve ödeme takvimine ilişkin anlaşmazlıklar da sıkça karşılaşılan bir sorundur. Dönüşüm projelerinde, her malik için adil bir çözüm sağlanması önemlidir ve bunun sağlanmadığı durumlarda arabuluculuk veya mahkeme yolu tercih edilebilir.

2. Müteahhit ile Yaşanan Sorunlar

Kentsel dönüşümde müteahhitlerle yaşanan hukuki problemler de oldukça yaygındır. Bu sorunlar çoğunlukla sözleşmesel yükümlülükler, teslimat tarihleri ve ödeme planlarıyla ilgilidir. Müteahhit ile yaşanan başlıca hukuki sorunlar şunlar olabilir:

• Sözleşmeye Aykırılık:
  Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, mülk sahipleri ve müteahhit arasında oldukça önemlidir. Ancak müteahhitlerin sözleşmeye aykırı davranması, taahhütlerini yerine getirmemesi veya inşaatı belirtilen süre içinde tamamlamamaları sık karşılaşılan sorunlardır. Böyle durumlarda sözleşmenin feshi, tazminat talepleri veya sürecin yeniden yapılandırılması için yasal adımlar atılabilir.
• İnşaat Kalitesi ve Teknik Sorunlar:
  Müteahhitin inşa ettiği binalarda kalite sorunları (dayanıklılık, malzeme kalitesi, teknik hatalar vb.) ortaya çıkabilir. Bu durumda, kat malikleri, kusurlu inşaat nedeniyle zararlarının tazmini için müteahhite karşı dava açabilirler.
• Müteahhitin İflası veya Taahhüdü Yerine Getirmemesi:
  Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhitin ekonomik zorluklar nedeniyle taahhütlerini yerine getirememesi, projelerin duraksamasına veya yarıda kalmasına yol açabilir. Bu durumda, faizli ödeme, zararlar ve sürecin tamamlanmaması gibi hukuki sorunlar ortaya çıkabilir. Kat malikleri, müteahhitin iflası durumunda, kamulaştırma ve yeniden inşaat talepleri için yasal yollara başvurabilirler.

3. Tahliye ve Kira Yardımı Problemleri

Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapıların boşaltılması ve yeniden inşa edilmesi için kat maliklerinin tahliye edilmesi gerekir. Bu süreçte yaşanan başlıca hukuki sorunlar şunlardır:

• Tahliye Zorlukları:
  Kentsel dönüşüm sürecinin başladığı ve mülk sahiplerine bildirim yapıldığı durumlarda, bazı maliklerin zorla tahliye edilmesi Bu durumda, kiracılar, mülk sahipleri veya yerinden edilen diğer kişiler, hukuki yollara başvurarak tahliye sürecini geciktirebilirler. Mülk sahipleri veya kiracılar, yasal yollarla tahliye için belirli süreler talep edebilirler.
• Kira Yardımı ve Evsiz Kalma Sorunları:
  6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm sürecinde yerinden edilen maliklere kira yardımı sağlanmasını öngörür. Ancak, kira yardımlarının yetersiz olması veya sürecin uzaması, evsizlik gibi sorunlara yol açabilir. Ayrıca, kira yardımlarının gerçekten ihtiyacı olanlara sağlanıp sağlanmadığı da bir başka hukuki sorun olabilir.
• Yeni Konutların Teslimi:
  Yeniden inşa edilen binalarda kat maliklerinin yeni evlerine geçişi sırasında yaşanan gecikmeler veya anlaşmazlıklar, kiraların karşılanması ve ev sahiplerinin mağduriyetini artırabilir. İnşaatın bitirilmemesi ya da yeni konutların tesliminde yaşanan sorunlar, yasal hak taleplerine yol açabilir.

Kentsel Dönüşüm Avukatının Sunduğu Hizmetler

1. Ön İnceleme ve Danışmanlık

Kentsel dönüşüm sürecinin başında kentsel dönüşüm avukatı, mülk sahiplerine ve müteahhitlere ön inceleme ve hukuki danışmanlık hizmeti sunar. Bu aşama, sürecin doğru bir şekilde başlaması ve tarafların haklarının korunması için oldukça önemlidir.

• Projeye Katılım Şartlarının İncelenmesi:
  Kentsel dönüşüm avukatı, kentsel dönüşüm sürecine katılmak isteyen maliklerin yasal haklarını ve yükümlülüklerini değerlendirir. Kat maliklerinin kentsel dönüşüm kanununa göre sahip oldukları hakları, ödeme yükümlülükleri ve sosyal yardımlar konusunda bilgilendirme yapar.
• Mevzuat Bilgisi:
  6306 sayılı Kanun ve diğer ilgili yönetmelikler ışığında, avukatlar kentsel dönüşüm sürecinin hukuki boyutunu analiz eder ve müvekkillerini bu süreç hakkında bilgilendirir. Kentsel dönüşümde karşılaşılabilecek hukuki sorunlar hakkında da önerilerde bulunur.
• Sosyal Konut ve Kira Yardımları:
  Kentsel dönüşümde yerinden edilen maliklere ve kiracılara kira yardımı ve sosyal konut ile ilgili haklar hakkında rehberlik eder.

2. Sözleşme Hazırlanması ve Denetimi

Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanmasıdır. Bu sözleşme, hem mülk sahipleri hem de müteahhit için önemli hak ve yükümlülükler belirler. Avukatın bu alandaki sunduğu hizmetler şunlardır:

• Sözleşme Hazırlığı:
  Kentsel dönüşümde taraflar arasında yapılacak sözleşmelerin hukuki geçerliliği büyük önem taşır. Avukat, mülk sahipleri ve müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yasalara uygun şekilde hazırlanmasına yardımcı olur. Sözleşmede, arsa payı düzenlemeleri, inşaat süresi, sosyal donatılar gibi önemli maddeler yer alır.
• Sözleşme Denetimi:
  Kentsel dönüşüm sürecinde imzalanan sözleşmelerin, tarafların haklarını adil bir şekilde koruyacak şekilde hazırlanıp hazırlanmadığını denetler. Müteahhitin taahhüt ettiği inşaat kalitesi, teslim tarihleri ve ödeme planları gibi hususlar dikkatle incelenir.
• Hukuki Uyuşmazlıkların Önlenmesi:
  Sözleşme hazırlığında dikkat edilmesi gereken detaylar, ileride yaşanabilecek hukuki sorunları önlemeye yöneliktir. Avukat, sözleşmedeki eksiklikleri gidererek, taraflar arasındaki anlaşmazlıkları en aza indirir.

3. Dava ve İtiraz Süreçleri Takibi

Kentsel dönüşüm sürecinde, taraflar arasında zaman zaman hukuki anlaşmazlıklar ve itirazlar yaşanabilir. Kentsel dönüşüm avukatı, bu süreçlerde tarafları temsil eder ve gerektiğinde dava açar ya da itirazlarda bulunur. Kentsel dönüşümde yaşanan başlıca hukuki sorunlar ve avukatın sunduğu hizmetler şunlardır:

• Çoğunluk Kararına İtiraz:
  Kat malikleri arasında 2/3 çoğunluk kararıyla başlayan dönüşüm süreçlerinde, azınlıkta kalan malikler bu karara itiraz edebilir. Avukat, itiraz sürecine dair hukuki destek sağlar ve gerekli mahkeme başvurularını yapar.
• Sözleşmeye Aykırılık ve İhtarlar:
  Müteahhit, sözleşmeye aykırı davranırsa veya inşaat süresi aşılırsa, avukat, mülk sahipleri adına ihbarname gönderir ve müteahhite karşı dava açılmasını sağlar. İnşaatın tamamlanmaması durumunda tazminat davaları açılabilir.
• Tahliye İhtilafları ve Kira Yardımı:
  Kentsel dönüşüm nedeniyle malikler, binalarını boşaltmak zorunda kalabilir. Bu durumda kiracılar ile yaşanabilecek tahliye sorunları ve kira yardımları konusundaki hukuki işlemler de avukatın takibindedir. Ayrıca, kira yardımlarının yetersiz ödenmesi gibi durumlarda, avukat müvekkilini hukuki yollarla savunur.
• Kamulaştırma Davaları:
  Kentsel dönüşüm alanlarında, bazı binaların kamulaştırılması gerekebilir. Bu durumda, avukat, mülk sahibinin kamulaştırmaya itiraz etmesi ve hakkını araması konusunda rehberlik eder.

Neden İstanbul’da Uzman Bir Kentsel Dönüşüm Avukatı ile Çalışmalısınız?

1. Ön İnceleme ve Danışmanlık

Kentsel dönüşüm sürecinin başında avukat, mülk sahiplerine ve müteahhitlere ön inceleme ve hukuki danışmanlık hizmeti sunar. Bu aşama, sürecin doğru bir şekilde başlaması ve tarafların haklarının korunması için oldukça önemlidir.

• Projeye Katılım Şartlarının İncelenmesi:
  Avukat, kentsel dönüşüm sürecine katılmak isteyen maliklerin yasal haklarını ve yükümlülüklerini değerlendirir. Kat maliklerinin kentsel dönüşüm kanununa göre sahip oldukları hakları, ödeme yükümlülükleri ve sosyal yardımlar konusunda bilgilendirme yapar.
• Mevzuat Bilgisi:
  6306 sayılı Kanun ve diğer ilgili yönetmelikler ışığında, avukatlar kentsel dönüşüm sürecinin hukuki boyutunu analiz eder ve müvekkillerini bu süreç hakkında bilgilendirir. Kentsel dönüşümde karşılaşılabilecek hukuki sorunlar hakkında da önerilerde bulunur.
• Sosyal Konut ve Kira Yardımları:
  Kentsel dönüşümde yerinden edilen maliklere ve kiracılara kira yardımı ve sosyal konut ile ilgili haklar hakkında rehberlik eder.

2. Sözleşme Hazırlanması ve Denetimi

Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanmasıdır. Bu sözleşme, hem mülk sahipleri hem de müteahhit için önemli hak ve yükümlülükler belirler. Avukatın bu alandaki sunduğu hizmetler şunlardır:

• Sözleşme Hazırlığı:
  Kentsel dönüşümde taraflar arasında yapılacak sözleşmelerin hukuki geçerliliği büyük önem taşır. Avukat, mülk sahipleri ve müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yasalara uygun şekilde hazırlanmasına yardımcı olur. Sözleşmede, arsa payı düzenlemeleri, inşaat süresi, sosyal donatılar gibi önemli maddeler yer alır.
• Sözleşme Denetimi:
  Kentsel dönüşüm sürecinde imzalanan sözleşmelerin, tarafların haklarını adil bir şekilde koruyacak şekilde hazırlanıp hazırlanmadığını denetler. Müteahhitin taahhüt ettiği inşaat kalitesi, teslim tarihleri ve ödeme planları gibi hususlar dikkatle incelenir.
• Hukuki Uyuşmazlıkların Önlenmesi:
  Sözleşme hazırlığında dikkat edilmesi gereken detaylar, ileride yaşanabilecek hukuki sorunları önlemeye yöneliktir. Avukat, sözleşmedeki eksiklikleri gidererek, taraflar arasındaki anlaşmazlıkları en aza indirir.

3. Dava ve İtiraz Süreçleri Takibi

Kentsel dönüşüm sürecinde, taraflar arasında zaman zaman hukuki anlaşmazlıklar ve itirazlar yaşanabilir. Kentsel dönüşüm avukatı, bu süreçlerde tarafları temsil eder ve gerektiğinde dava açar ya da itirazlarda bulunur. Kentsel dönüşümde yaşanan başlıca hukuki sorunlar ve avukatın sunduğu hizmetler şunlardır:

• Çoğunluk Kararına İtiraz:
  Kat malikleri arasında 2/3 çoğunluk kararıyla başlayan dönüşüm süreçlerinde, azınlıkta kalan malikler bu karara itiraz edebilir. Avukat, itiraz sürecine dair hukuki destek sağlar ve gerekli mahkeme başvurularını yapar.
• Sözleşmeye Aykırılık ve İhtarlar:
  Müteahhit, sözleşmeye aykırı davranırsa veya inşaat süresi aşılırsa, avukat, mülk sahipleri adına ihbarname gönderir ve müteahhite karşı dava açılmasını sağlar. İnşaatın tamamlanmaması durumunda tazminat davaları açılabilir.
• Tahliye İhtilafları ve Kira Yardımı:
  Kentsel dönüşüm nedeniyle malikler, binalarını boşaltmak zorunda kalabilir. Bu durumda kiracılar ile yaşanabilecek tahliye sorunları ve kira yardımları konusundaki hukuki işlemler de avukatın takibindedir. Ayrıca, kira yardımlarının yetersiz ödenmesi gibi durumlarda, avukat müvekkilini hukuki yollarla savunur.
• Kamulaştırma Davaları:
  Kentsel dönüşüm alanlarında, bazı binaların kamulaştırılması gerekebilir. Bu durumda, avukat, mülk sahibinin kamulaştırmaya itiraz etmesi ve hakkını araması konusunda rehberlik eder.

Sıkça Sorulan Sorular

1.      Kat maliklerinden biri imza vermezse ne olur?

Kat maliklerinden birinin, kentsel dönüşümde karar için gerekli imzayı atamaması durumunda, 6306 sayılı Kanun’a göre dönüşüm süreci, %67 çoğunlukla başlatılabilir. Ancak, imza vermeyen malik, yasal olarak itiraz edebilir ve dava açma hakkına sahiptir. Yargı süreci sonucu, mahkeme kararın geçerliliğini değerlendirebilir.

2.      Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?

Riskli yapı tespitine itiraz etmek için, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı‘na veya belediyeye başvurulabilir. Tespit edilen riskli yapının itibarsız olduğuna dair bina sağlamlık raporu alarak, itiraz süreci başlatılabilir. İtiraz, belediye tarafından değerlendirilir ve gerekirse mahkemeye taşınabilir.

3.      Müteahhit sözleşmesini nasıl güvenli hale getiririm?

Müteahhit ile yapılan sözleşmenin güvenli olması için:

• Detaylı madde düzenlemeleri yapılmalıdır (inşaat süresi, malzeme kalitesi, ödeme planı).
• Yükümlülükler ve haklar açıkça belirlenmelidir.
• Teminatlar ve sigortalar (için teminat mektupları) sağlanmalıdır.
• Sözleşme, avukat yardımıyla hazırlanmalı ve denetlenmelidir.
• Müteahhitin işlerini zamanında yapmaması durumunda, ceza maddeleri eklenmesi faydalıdır.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Yağmur Atalay

Kentsel dönüşüm Avukatı Yağmur ATALAY hukuki danışmanlık hizmeti almak için Google haritalardan adresimize veya web sitemizden iletişim kanallarımıza erişebilirsiniz. Avukat olarak, şirketlerin hukuki süreçlerini doğru bir şekilde yönetmek ve ticari risklerini minimize etmek için yanınızdayız. Ticari sözleşmelerden uyuşmazlık çözümüne, şirket kuruluşlarından dava takibine kadar geniş bir yelpazede hizmet veriyoruz. Avukat desteğimizle iş dünyasındaki hedeflerinize güvenle ulaşabilirsiniz. Aday avukatı ekibimiz, yalnızca sorunları çözmekle kalmayıp, önleyici hukuk stratejileri geliştirerek işlerinizi güvence altına alır. Avukat ihtiyacınızda hızlı, etkili ve sonuç odaklı yaklaşımlar sunuyoruz. Avukat olarak, hukuki güvence ve iş süreçlerinizi kolaylaştırma konularında profesyonel desteğimizle yanınızdayız.

İLETİŞİM BİLGİLERİ

Avukat Yağmur ATALAY’a ulaşmak için. Aşağıdaki iletişim bilgilerini kullanabilirsiniz:

• Telefon numarası: +90(542) 414 98 43
• E posta adresi: info@yagmuratalay.av.tr

İlginizi Çekebilir

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İptali

Posted on 27 Mayıs 2025

Ceza Davalarında Zamanaşımı Süreleri Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Posted on 5 Aralık 2024

İstanbul Vergi Hukuku Avukatı-0542 414 98 43

Posted on 1 Ocak 2025