Kentsel Dönüşüm Hukukunun Temelleri- Yağmur ATALAY
Kentsel Dönüşüm; “ Çökme ve bozulma olan kentsel mekanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarını kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünü” olarak tanımlayabiliriz.
Türkiye’de ve özellikle İstanbul’da kentsel dönüşüm süreci, çeşitli yasal düzenlemeler ve yerel yönetimlerin stratejileriyle şekillenen bir süreçtir. Bu süreç genellikle eski ve riskli binaların yıkılıp yerine yeni, daha sağlam ve modern yapılar inşa edilmesi hedeflenir. Kentsel dönüşüm sürecinin nasıl işlediği şu adımlarla özetlenebilir:
- Riskli Alanların Tespiti: İstanbul’daki kentsel dönüşüm, öncelikle riskli alanların ve yapıların tespit edilmesiyle başlar. Bu, afet riski taşıyan veya kötü durumda olan binaların belirlenmesi için yapılan denetimler sonucunda yapılır. Türkiye’deki 6306 sayılı “Afet Riskli Yapıların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile riskli yapılar belirlenir.
- İmar Planı Değişiklikleri: Belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçebilmesi için imar planı değişiklikleri yapabilir. Bu değişiklikler, yapılaşma yoğunluğunu, yeşil alanları ve diğer altyapı ihtiyaçlarını göz önünde bulundurarak yapılır.
- Kentsel Dönüşüm Projeleri: Riskli alanlar belirlendikten sonra, inşaat firmaları ve yerel yönetimler bu alanlarda dönüşüm projeleri hazırlar. Çoğu zaman, mülk sahipleriyle anlaşmalar yapılır ve onlara yeni konutlar ya da ticari alanlar sunulur.
- İlgili Projelerin Uygulama Aşaması: Mülk sahipleriyle yapılan anlaşmalara dayanarak, eski binalar yıkılır ve yerine yenileri yapılır. Bu süreçte, genellikle devlet ve özel sektör ortaklaşa çalışır. İstanbul gibi büyük şehirlerde bu tür projeler büyük ölçekli olup, altyapı iyileştirmeleri, yeşil alan artışı gibi yan projeleri de içerir.
- Hukuki Süreçler: Kentsel dönüşüm sürecinde hukuki düzenlemeler oldukça önemlidir. İmar planı değişiklikleri, mülk sahiplerinin haklarının korunması ve proje alanında yaşayanların mağdur olmamaları için çeşitli yasal düzenlemeler yapılır. Mülk sahipleriyle anlaşmazlık durumunda, uzlaşma yolu veya mahkeme yoluyla çözüm arayabilir.
- Devlet Destekleri ve Teşvikler: Kentsel dönüşüm sürecinde, hem devlet hem de yerel yönetimler mülk sahiplerine çeşitli mali destekler ve teşvikler sunabilir. Örneğin, inşaat için kredi desteği veya vergi indirimleri gibi avantajlar sağlanabilir.
Kentsel Dönüşüm Projelerinde Hukuki Süreçler
Kentsel dönüşüm, özellikle afet riski taşıyan bölgelerde yaşam güvenliğini artırmak ve sağlıksız yapılaşmayı ortadan kaldırmak amacıyla uygulanan, çok yönlü ve uzun soluklu bir süreçtir. Bu sürecin en önemli bileşenlerinden biri, kuşkusuz hukuki zemindir. Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları; yasal dayanaklar, imar düzenlemeleri, tapu işlemleri ve mülkiyet hakları çerçevesinde şekillenmektedir.
- Yasal Dayanaklar: 6306 Sayılı Kanun ve İlgili Mevzuat
Kentsel dönüşümün temelini oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiştir. Bu kanun, riskli yapıların ve afet riski altındaki alanların belirlenmesi, boşaltılması, yıkımı ve yeniden inşasını düzenler. Kanun, dönüşüm sürecinde maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun onayını yeterli görerek sürecin tıkanmasını önlemeyi hedefler.
Bu kanuna ek olarak süreçte;
- 3194 sayılı İmar Kanunu (imar planları ve yapı ruhsatı işlemleri),
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (kat malikleri arası karar alma süreçleri),
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mülkiyet, ortaklık ve tasfiye işlemleri) gibi mevzuatlar da uygulama alanı bulur.
- Tapu ve Mülkiyet Boyutu
Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyetin devri, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi ve yeniden tesis edilmesi önemli hukuki aşamalardır. Riskli yapı kararı alındıktan sonra maliklere bildirim yapılır; dönüşüm için 2/3 çoğunlukla alınan karar doğrultusunda işlem yapılır. Karara katılmayan maliklerin hisseleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ya da TOKİ tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınabilir.
Yeni yapı tamamlandığında, maliklere yeni bağımsız bölümler üzerinden kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmak suretiyle tapu tescil işlemleri yapılır. Bu süreçte pay oranları ve hak sahiplikleri yeniden düzenlenir. Tapu kayıtlarının güncellenmesi, arsa payı uyuşmazlıkları ve tescil işlemleri sıklıkla karşılaşılan hukuki meseleler arasındadır.
- İmar Düzenlemeleri
Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını değil, aynı zamanda bölgenin imar planlarıyla yeniden düzenlenmesini de içerir. 3194 sayılı İmar Kanunu doğrultusunda;
- Mevcut imar hakları yeniden değerlendirilir,
- Yoğunluk, yükseklik ve kullanım amacı gibi kriterler planlarla belirlenir,
- Gerekli altyapı ve sosyal donatı alanları (yeşil alan, otopark, yol vb.) planlanır.
Kentsel Dönüşümde Mülkiyet Hakları
Kentsel dönüşüm projelerinde mülkiyet hakları, birçok hukuki süreci ve düzenlemeyi içerir. Bu başlık altında, kamulaştırma ve tazminat hakları, kat mülkiyeti ve tapu düzenlemeleri, imar hakları ve devri ile mülkiyet anlaşmazlıklarının çözüm yolları ele alınmaktadır. Kamulaştırma işlemleri, mülk sahiplerine tazminat ödemek suretiyle yapılır ve kamulaştırma süreci genellikle hukuki itirazlara açık olabilir. Kat mülkiyeti, tapu düzenlemeleri ve imar hakları, kentsel dönüşüm projelerinde yeni yapıların inşası ve mülkiyetin devri için önemlidir. Mülkiyet anlaşmazlıkları, taraflar arasında çözülmesi gereken önemli bir konu olup, arabuluculuk, dava açma veya idari başvurular yoluyla çözülmesi mümkündür. Bu alan, mülk sahiplerinin haklarının korunması ve sürecin düzgün işlemesi için kritik öneme sahiptir.
Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Boyutları
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılır. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar ya da idare tarafından gerçekleştirilir. Yapının taşıyıcı sisteminde deprem açısından risk oluşturacak derecede zayıflık tespit edilirse, yapı “riskli” olarak ilan edilir. Tespit sonrası yapı maliklerine tebligat yapılır ve bu karara karşı belirli süre içinde itiraz hakkı tanınır.
Riskli yapıların güvenliği doğrudan can ve mal güvenliğini etkilediğinden, hem yapı sahiplerinin hem de kamu otoritelerinin hukuki sorumlulukları vardır. Malikler, riskli yapının kullanımına devam ederek başkalarının hayatını tehlikeye atarlarsa, cezai ve hukuki sorumluluk doğabilir. Aynı şekilde, tespit edilen riskli yapıların yıkımı ya da güçlendirilmesi için gerekli işlemleri başlatmayan idareler de hukuki sorumlulukla karşı karşıya kalabilir.
Riskli yapı ilan edilen bir taşınmazın maliki, bu karara karşı 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, teknik heyet tarafından incelenir ve karar kesinleşir. Riskli yapıların yıkımı sonrası, maliklere yeni yapıdan pay verilmesi veya kira yardımı gibi destekler sağlanabilir. Ayrıca malikler, dönüşüm sürecinde kendi aralarında anlaşarak yeni yapılacak projeyi kendileri de organize edebilirler.
Deprem riski taşıyan bölgelerde yer alan yapılara ilişkin alınabilecek hukuki önlemler arasında yapı denetim sistemi, zorunlu deprem sigortası (DASK), riskli yapı tespiti ve afet kanunlarıyla getirilen özel dönüşüm teşvikleri yer alır. Belediyeler ve ilgili kamu kurumları, riskli alanlarda yapılaşmayı engelleyici imar düzenlemeleri yapabilir, kentsel dönüşüm projeleri teşvik edilebilir ve bina güçlendirme işlemleri desteklenebilir.
Kentsel Dönüşüm Projelerinde Zorluklar ve Çözüm Yolları
Kentsel dönüşüm projeleri, şehirlerin yenilenmesi ve afetlere karşı daha dayanıklı hale getirilmesi açısından büyük önem taşısa da uygulama aşamasında pek çok hukuki, teknik ve sosyal zorlukla karşılaşılır. Bu başlık altında, dönüşüm alanlarında yaşayanların hakları, ortaya çıkan anlaşmazlıklar, afet riski çerçevesindeki hukuki düzenlemeler ve projelerde yer alan yükümlülükler değerlendirilmektedir.
Dönüşüm projeleri çoğu zaman mevcut yapıların yıkılması ve yerine yeni yapıların yapılmasını gerektirir. Bu süreçte, bölgede yaşayan hak sahiplerinin taleplerinin dikkate alınması büyük önem taşır. Hak sahipleri; adil tazminat, yeni projede mülkiyet hakkı, kira yardımı veya taşınma desteği gibi sosyal ve hukuki haklara sahiptir. Kat maliklerinin oy birliği/oy çokluğu ile karar alabilmesi süreci, karar alma aşamasında anlaşmazlık doğurabilir. Dönüşümün toplumsal mutabakat ile ilerlemesi, sürecin başarısı için temel bir unsurdur.
Kentsel dönüşüm sürecinde, özellikle mülkiyet paylaşımı, yapı ruhsatı, sözleşme hükümleri ve kamulaştırma gibi konularda sıkça hukuki uyuşmazlıklar yaşanır. Malikler arasında anlaşmazlık olması, projelerin gecikmesine ya da tamamen durmasına neden olabilir. Bu gibi durumlarda hukuki mücadeleler kaçınılmaz hale gelir. Arabuluculuk, mahkeme başvuruları, iptal davaları ve yürütmenin durdurulması talepleri en sık başvurulan yollardır. Sözleşmelerin net, şeffaf ve tarafların yükümlülüklerini açıkça belirttiği şekilde düzenlenmesi, bu tür anlaşmazlıkları en aza indirir.
Afet riski altındaki alanlarda yapılan dönüşüm projeleri, 6306 sayılı Kanun başta olmak üzere birçok özel düzenlemeye tabidir. Bu düzenlemeler, riskli yapıların tespiti, hızlı tahliye ve yıkım süreçlerinin yürütülmesi gibi acil müdahalelere olanak tanır. Deprem riski göz önünde bulundurularak yapılan projeler, sadece yapıların yenilenmesini değil, aynı zamanda toplumsal güvenliği sağlamayı da hedefler. Bu bağlamda mevzuata uygunluk ve teknik denetimler hayati önem taşır.
Kentsel dönüşüm projelerinde hem kamu idarelerinin hem de özel sektörün çeşitli yükümlülükleri bulunur. Belediyeler ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, proje onayları, imar planı değişiklikleri, kira yardımları ve denetim gibi sorumluluklar taşır. Öte yandan yüklenici firmalar; inşaatın zamanında ve teknik şartlara uygun şekilde tamamlanmasından, maliklere teslim edilecek bağımsız bölümlerin eksiksiz teslimine kadar geniş bir yükümlülük alanına sahiptir. Tarafların sözleşmelere uygun hareket etmemesi durumunda ciddi hukuki sorumluluklar doğar.
Kentsel dönüşüm projelerinde karşılaşılan zorlukların üstesinden gelinmesi, güçlü bir hukuki zemin, etkin iletişim ve sosyal denge gözeten uygulamalarla mümkündür. Uyuşmazlıkların azaltılması ve projelerin sürdürülebilir olması, hem bireylerin haklarının korunmasına hem de şehirlerin güvenli bir şekilde yenilenmesine katkı sağlar.
Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları
Kentsel dönüşüm projeleri, deprem riski taşıyan ya da ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yıkılarak yerine yeni yapıların inşa edilmesini hedefler. Bu süreçte sadece malikler değil, kiracılar da önemli haklara sahiptir. Kiracıların mağdur edilmemesi, sosyal adaletin sağlanması açısından büyük önem taşır.
Kiracıların Kentsel Dönüşüm Projelerine Karşı Hakları
Kiracılar, binanın riskli yapı ilan edilmesinden sonra taşınmazdan tahliye edilmesi sürecinde belirli haklara sahiptir. Riskli yapı tespiti sonrasında kiracılara tahliye için 90 günlük yasal süre verilir. Bu süre içinde kiracının evi boşaltması beklenir; ancak bu süreçte kiracıların mağdur olmaması için çeşitli düzenlemeler mevcuttur.
Kiracılara Yapılacak Ödeme ve Tazminatlar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, kentsel dönüşüm kapsamında tahliye edilen kiracılara “taşınma yardımı” yapılır. Bu yardım, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen miktarda olup, her yıl güncellenir. 2024 yılı itibarıyla bu miktar yaklaşık 15.000 TL civarındadır. Kiracılar ayrıca kira yardımı hakkından yararlanamasalar da, bazı özel durumlarda tazminat talepleri gündeme gelebilir.
Ev Sahipleri ve Kiracılar Arasındaki Hukuki İlişki
Kentsel dönüşüm sürecinde ev sahipleri ile kiracılar arasında hukuki anlaşmazlıklar yaşanabilir. Kiracıların sözleşme süresi devam etse dahi, riskli yapı tespiti ve yıkım kararı sonrasında taşınmazın boşaltılması zorunlu hale gelir. Ancak tahliye sürecinde kiracının kira sözleşmesinden doğan bazı talepleri olabilir. Bu nedenle tarafların aralarındaki sözleşme hükümleri, fesih süreci ve yazılı bildirimler büyük önem taşır.
Kiracılar İçin Yasal Güvence ve Koruma
Kiracılar, Türk Borçlar Kanunu, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde korunmaktadır. Kiracıların tahliye sürecinde mağdur edilmemesi için idareler tarafından bilgilendirme yapılmakta ve belirli destek mekanizmaları uygulanmaktadır. Özellikle dar gelirli kiracılar için sosyal konut projeleri ve yerel yönetimlerin destek programları önemli bir rol oynar.
Kentsel Dönüşümde Çevre Hukuku ve İmar Planı Değişiklikleri
Kentsel dönüşüm projeleri yalnızca yapısal yenilenmeyi değil, aynı zamanda çevresel etkileri de beraberinde getirir. Bu nedenle çevre hukuku, imar planı değişiklikleri ve kamu yararı dengesi göz önünde bulundurularak hareket edilmelidir.
Kentsel dönüşüm projeleri, Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliği kapsamında değerlendirilir. Belirli büyüklükteki projelerde “ÇED gerekli değildir” kararı alınması ya da doğrudan ÇED raporu hazırlanması zorunludur. Bu süreç, çevreye zarar verebilecek faaliyetlerin önceden tespit edilmesini ve gerekli önlemlerin alınmasını amaçlar. ÇED süreci aynı zamanda halkın katılımına da açıktır; yöre halkı projeyle ilgili görüş ve itirazlarını sunabilir.
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan imar planı değişiklikleri, plan bütünlüğüne ve kamu yararına uygun olmalıdır. Hukuka aykırı plan değişiklikleri, idare mahkemelerinde dava konusu yapılabilir. Bu değişiklikler taşınmaz sahiplerinin mülkiyet hakkını etkileyebilir, dolayısıyla ilgililerin itiraz hakkı ve yargı yolu açıktır. Plan değişikliği ile yapı yoğunluğunun artırılması ya da sosyal donatı alanlarının azaltılması gibi uygulamalar, çevresel ve sosyal dengenin bozulmasına yol açabilir.
Günümüzde sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda, enerji verimliliği yüksek, yeşil alanlara önem veren, atık yönetimini dikkate alan projeler ön plana çıkmaktadır. Çevreye duyarlı dönüşüm projeleri, yalnızca yapısal sağlamlığı değil, yaşam kalitesini artırmayı ve doğayı korumayı da hedefler. Kentsel dönüşüm projeleri ulusal ve uluslararası çevre standartlarıyla uyumlu olmalı ve yerel halkın ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde planlanmalıdır.
Kentsel dönüşüm projeleri kamu yararı amacıyla yapılmakla birlikte, çevresel etkileri göz ardı edilmemelidir. Orman alanları, tarım arazileri, su kaynakları gibi doğal değerlerin korunması anayasal bir yükümlülüktür. Proje tasarımı aşamasında sosyal, ekonomik ve ekolojik dengeler gözetilmelidir. Kamu yararının sağlanması, ancak çevre hakkının da korunmasıyla mümkün olabilir.
Kentsel Dönüşüm Projelerinde Çözüm Arayışları ve Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yöntemleri
Kentsel dönüşüm projeleri, farklı tarafların (malikler, kiracılar, müteahhitler, kamu idareleri vb.) bir arada hareket ettiği karmaşık süreçlerdir. Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümü, hem hukuki güvenliğin sağlanması hem de projelerin gecikmeden hayata geçirilmesi açısından büyük önem taşır.
Alternatif uyuşmazlık çözüm yolları arasında yer alan arabuluculuk, kentsel dönüşüm anlaşmazlıklarında sıklıkla başvurulan bir yöntem haline gelmiştir. Özellikle kat malikleri ile yüklenici firmalar arasında çıkan anlaşmazlıklarda, dava sürecine başvurmadan önce arabuluculuk ile uzlaşı sağlanabilir. Arabuluculuk süreci; tarafların gönüllü katılımı, gizlilik ilkesi ve karşılıklı menfaatleri gözeten bir yaklaşımı içerir. Bu sayede hem zaman hem de maliyet tasarrufu sağlanır.
Uzlaşma sağlanamayan durumlarda hukuki çözüm yollarına başvurulabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yaşanan ihtilaflar, tapu iptali ve tescil davaları, yıkım ve tahliye işlemleri gibi konular yargıya taşınabilmektedir. Aynı şekilde imar planı değişikliklerine karşı açılan iptal davaları da kentsel dönüşümün önemli bir parçasını oluşturur. Ancak kentsel dönüşüm dava süreçleri uzun ve maliyetli olabildiğinden, proje sürecini sekteye uğratma riski taşır.
Proje sürecinin hızlandırılması amacıyla hızlı çözüm mekanizmaları geliştirilmiştir. Tapu müdürlüklerinde kat malikleri arasında çoğunluğun sağlanması halinde alınan kararlar, azınlık maliklerin rızası aranmaksızın uygulanabilir. Ayrıca bazı belediyeler veya bakanlıklar nezdinde kurulan uzlaştırma komisyonları ve teknik destek birimleri ile vatandaşlar bilgilendirilmekte ve anlaşmazlıkların daha çabuk çözülmesi hedeflenmektedir.
