Kentsel Dönüşümde Mirasçıların Onayı Gerekir mi?
Kentsel dönüşümde mirasçıların onayına gelmeden önce kentsel dönüşüm sürecini açıklamak gerekirse,şehirlerdeki eski ve riskli yapıların yeniden inşasını hedefleyen bir süreçtir. Ancak bu süreç, mülkiyet yapısı karmaşık olan taşınmazlarda çeşitli hukuki sorunları da beraberinde getirir. Özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda, dönüşüm kararı alınırken mirasçıların onayı, sıklıkla tartışılan ve yanlış anlaşılan bir konudur.
Bu yazıda, miras kalan taşınmazların kentsel dönüşüme nasıl dahil edileceği, mirasçıların onayının gerekip gerekmediği ve uygulamada karşılaşılan sorunlar detaylı şekilde açıklanacaktır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Malik Kavramı ve Oy Hakkı
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘a göre, bir yapının riskli ilan edilmesi halinde bu yapıda bulunan kat maliklerinin en az %50’sinin (hisse bazında) onayıyla dönüşüm kararı alınabilir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, oy kullanacak kişinin “resmi malik” olmasıdır.
Miras kalan taşınmazlarda oy kullanma hakkı, veraset ilamı ile mülkiyeti kendisine geçen mirasçılara aittir. Ancak tapuda intikal işlemi yapılmamışsa, mirasçılar hukuken malik sayılmaz ve dönüşüm sürecine katılamazlar.
Mirasçıların Ortak Karar Süreci
Mirasçılar, hissedar oldukları taşınmazla ilgili kararları oy birliğiyle ya da çoğunlukla alabilirler. Bu kararların geçerli sayılabilmesi için şu hususlar önemlidir:
- İntikal işlemi tamamlanmış olmalıdır.
- Mirasçılardan her biri, payı oranında oy hakkına sahiptir.
- Tek bir mirasçı, diğerleri adına karar veremez (vekalet yoksa).
Örnek: 3 mirasçının hissedar olduğu bir dairede, biri %40, diğerleri %30’ar hisseye sahipse, %50+1 çoğunluk için en az iki mirasçının onayı gerekir.
Tapuda İntikal Yapılmamışsa Ne Olur?
Tapuda miras intikali yapılmamışsa:
- Kat malikliği eski malikte görünür.
- Mirasçılar, resmi malik olmadıkları için dönüşüm sürecine katılamazlar.
- Belediyeler ve ilgili kurumlar resmi malik üzerinden işlem yapar.
- Diğer hissedarların iradesi dikkate alınmaz, dönüşüm kararları gecikebilir veya iptal edilebilir.
Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecine dahil olunabilmesi için veraset ilamı alınmalı ve tapu devri yapılmalıdır.
Mirasçılar Arasında Anlaşmazlık Varsa Ne Olur?
Kentsel dönüşümde mirasçıların onayı gerektiği durumlarda mirasçılar arasında görüş birliği sağlanamayabilir. Bu gibi durumlarda izlenebilecek yollar:
a) Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
Mirasçılar anlaşamazsa, içlerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak taşınmazın satılması veya aynen taksimi için dava açabilir. Mahkeme, genelde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Satıştan elde edilen bedel mirasçılar arasında hisseleri oranında paylaştırılır.
b) Riskli Yapı Süreci Devam Ederse
Riskli yapı tespiti yapılmış ve dönüşüm süreci başlamışsa, anlaşmazlık çözülene kadar süreç kilitlenebilir. Bu durumda, diğer maliklerin başvurusu üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü kararıyla idari yollara başvurulabilir.
Mirasçılar İçin Uygulamada Tavsiyeler
- Veraset ilamını geciktirmeyin. Ölüm sonrası bu belge alınarak vakit kaybetmeden intikal işlemleri tamamlanmalı.
- Vekâlet yoluyla işlem kolaylaştırılabilir. Uzakta yaşayan ya da ilgilenmeyen mirasçılar, bir mirasçıya noter vekâleti vererek süreci hızlandırabilir.
- Uzlaşma kültürü teşvik edilmelidir. Uzlaşma sağlanamazsa davalar uzun sürebilir ve değer kaybı yaşanabilir.
- Uzman bir gayrimenkul avukatı ile süreci yönetin. İstanbul gibi büyükşehirlerde dönüşüm süreci çok aktiftir ve her bir hata maliyetli olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tapuda tek bir mirasçının görünmesi dönüşüm için yeterli mi?
Diğer mirasçılar adına işlem yapabilmesi için vekâleti olması gerekir. Aksi takdirde dönüşüm kararı geçerli olmaz.
Mirasçıların biri dönüşüme karşı çıkarsa ne olur?
%50+1 çoğunluk sağlanmışsa, karşı çıkan mirasçıya ait bağımsız bölüm, bedeli tespit edilerek satışa konu olabilir (kanun uyarınca). Ancak bu durumun her dava özelinde değerlendirilmesi gerekir.
Dönüşüm kararına mirasçılardan biri itiraz edebilir mi?
Evet, hukuka aykırılık iddiasıyla idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir. Ancak bu davalarda usule uygun çoğunluk varsa, başarı ihtimali düşüktür.
Tapuda arsa payı hatası nasıl anlaşılır?
Arsa payı hatası genellikle kat maliklerinin sahip oldukları bağımsız bölümlerle orantısız arsa paylarına sahip olmasıyla ortaya çıkar. Örneğin, daha küçük bir dairenin daha büyük arsa payına sahip olması gibi. Bu durum, yönetim haklarında ve yeniden inşaat (kentsel dönüşüm) sürecinde adaletsizlik yaratabilir.
Arsa payı düzeltme davasını kim açabilir?
Kat malikleri, kendi arsa paylarının hatalı olduğunu düşünüyorsa veya diğer maliklerin paylarının orantısız dağıtıldığını fark ediyorsa avukat yardımıyla ilgili davayı açabilir. Dava, payın düzeltilmesini isteyen malik tarafından açılır.
Dava açmak için tapuda işlem yapılmasına gerek var mı?
Hayır. Arsa payı hatası genellikle tapu tescilinde oluştuğu için, düzeltme mahkemeye başvurularak yapılır. Tapu müdürlükleri bu tür düzeltmeleri kendiliğinden yapmaz; mahkeme kararı gerekir.
Hangi mahkemeye başvurmak gerekir?
Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne açılır.
Bu dava ne kadar sürer?
Yargılama süresi dosyanın içeriğine ve mahkemenin yoğunluğuna göre değişir. Genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanabilir. Bilirkişi incelemesi gibi süreçler zaman alabilir.
Arsa payı düzeltme davası açarken hangi belgeler gerekir?
- Kat irtifakı/kat mülkiyeti tapusu
- Bağımsız bölümün projesi ve teknik verileri
- Mevcut arsa paylarını gösteren tapu kayıtları
- Gerekirse bina mimari projesi ve belediye belgeleri
Tüm kat maliklerinin onayı gerekir mi?
Hayır. Hatalı olduğunu düşünen malik, diğer malikler aleyhine bu davayı açabilir. Ancak, arsa payları yeniden düzenleneceği için tüm maliklerin hakları etkileneceğinden, dava hepsine karşı açılmalıdır.
Arsa payı düzeltmesi sonrası tapu değişir mi?
Evet. Mahkemenin verdiği karar doğrultusunda tapu müdürlüğü, kat mülkiyetine ilişkin arsa paylarını düzeltir. Bu, maliklerin yeni oranlarda pay sahibi olmasını sağlar.
Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı hatası sorun yaratır mı?
Evet. Özellikle arsa payına göre verilecek yeni bağımsız bölümlerin dağılımında sorunlar yaşanabilir. Bu nedenle dönüşüm öncesi mirasçıların onayı gereken durumlarda anlaşmazlık olmaması için arsa paylarının adil olup olmadığı kontrol edilmelidir.
İstanbul’da arsa payı düzeltme davası için uzman bir avukatla çalışmak gerekir mi?
Kesinlikle önerilir. Arsa payı davaları teknik ve hukuki bilgi gerektiren davalardır. Özellikle İstanbul gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bir şehirde, uzman bir avukat sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlar ve olası hak kayıplarının önüne geçer.
